Immobilienfinanzierung in Zeiten von Corona

Soll ich mich in Zeiten von Corona um eine Immobilienfinanzierung kümmern?

Wir haben uns mit Hans-Dieter Meier (Experte für Immobilienfinanzierung und Inhaber der Firma HM IMMOBERATUNG) über das Thema Immobilien und Immobilienfinanzierung in Zeiten der Corona Krise unterhalten.

Vor der Krise waren die Darlehenszinsen auf einem nahezu nicht mehr messbaren Niveau, die Immobilienpreise in bestimmten Lagen sehr hoch und Betongold heiß begehrt.

Das Corona-Interview mit Hans-Dieter Meier (Immobilien- und Finanzierungsexperte)

rauch.zeichen: Betrachten wir zunächst einmal persönliche Schicksale. Ein junges Ehepaar, beide Selbstständige, er in der Gastronomie, sie als Friseurin mit mehreren Angestellten tätig. Sie haben eine Immobilie im Wert von 450.000 gekauft. Die Immobilienfinanzierung läuft seit circa einem Jahr. Nun brechen wegen Corona die Einnahmen weg.

Mit welchen Möglichkeiten kann man als Finanzierungsberater das Ehepaar unterstützen, z.B. in der Zusammenarbeit mit Banken?

Hans-Dieter Meier: Es handelt sich hier um ein besonders extremes Beispiel. Die Selbständigen sind im Moment sehr stark von den Maßnahmen der Bundesregierung betroffen. Insbesondere in diesem Szenario sind Umsätze, die bisher nicht generiert wurden, unwiderruflich für dieses Jahr 2020 hinfällig und nicht im Nachhinein aufzuholen.

In einem ersten Schritt würden wir als Mittler und „Puffer“ zwischen Kunden und Bank versuchen, die fälligen Raten auszusetzen und eine Verlängerung der Darlehenslaufzeit um die ausgesetzten Raten zu beantragen. Diese Vorgehensweise wäre auch konform mit den Plänen und Vorgaben der Bundesregierung. Dies sollte zumindest für eine Entspannung der Lage bei unserem Kunden führen.

Parallel haben wir mittlerweile auch sämtliche Unterstützungen der Bundesregierung in einem kleinen Email-Newsletter an unsere Kunden versendet, damit Sie immer aktuell über mögliche Hilfsprogramme informiert sind.

Finanzierungen umschulden: genau jetzt ist der richtige Zeitpunkt

rauch.zeichen: Uns ist bekannt, dass unter bestimmten Bedingungen langfristige Darlehen auch gekündigt werden können, um mit einem günstigeren Zins neu (nach-)finanzieren zu können. Ist da was dran und wie kann die Immobilienfinanzierung in Zeiten von Corona umgesetzt werden?

Hans-Dieter Meier: Ein sehr probates Mittel kostenfrei aus einem langen Immobiliendarlehen zu kommen, ist im §489 des Bürgerlichen Gesetzbuches verankert. Sollten Kreditnehmer ihren Vertrag für einen Zeitraum von mehr als 10 Jahre abgeschlossen haben, dann dürfen Sie einseitig den Vertrag nach Ablauf von 10 Jahren und 6 Monaten Kündigungsfrist nach Vollauszahlung des Darlehens kündigen und umschulden. Wir überprüfen für unsere Kunden gerne den Sachverhalt anhand der ursprünglichen Vertragsunterlagen.

Sollte es möglich sein, dann bereiten wir alles für die Kunden vor und begleiten die Umschuldung von Anfang an bis zur Vollendung der Umschuldung.

Wer clever ist,
der investiert gerade jetzt!

rauch.zeichen: Würden Sie z.B. aufgrund ausfallender Mieten aktuell in Immobilien als Kapitalanlage investieren und wenn ja, was raten Sie Ihren Mandanten?

Hans-Dieter Meier: Es kommt hierbei immer auf die Einzelfallbetrachtung an. Prinzipiell ist derzeit die Vorgabe der Bundesregierung, dass Mieten nicht per se ausfallen dürfen und die Mieter trotz der Krise eine Verpflichtung zur Zahlung der Miete haben. Trotzdem kann es natürlich zu Vollausfällen kommen, wenn die Mieter die fälligen Mieten tatsächlich nicht mehr zahlen können.

Dieses Risiko war aber auch vor der Krise gegeben. Aus diesem Grund spricht auch weiterhin nichts gegen eine Investition in Immobilien als Kapitalanlage. Es wird jedoch immer wichtiger die Finanzierungsstruktur auf gesunde Beine zu stellen. Somit sollten 100% Finanzierungen vielleicht weniger zum Zug kommen und die Kreditraten sollten über die vorhandene Nettokaltmiete vollständig ausgeglichen oder besser noch überkompensiert werden. So lassen sich im Zweifelsfalle Monate mit ausgefallenen Mietzahlungen leichter verschmerzen und aussitzen.

rauch.zeichen: Welche Auswirkungen hat die Krise im Moment auf die Marktpreise von Immobilien und was ist für die Zukunft zu erwarten?

Hans-Dieter Meier: Hier sind sich die Experten etwas uneinig. Kurzfristig bis mittelfristig sprechen viele von einer leichten Reduktion der Kaufpreise im Rahmen von 10- 25 % der bisherigen Werte. Diese Reduktion ist sicherlich sehr stark abhängig vom betreffenden Immobilienteilmarkt und der Lage der Immobilie. In sehr guten Lagen und teuren Städten dürfte die Abschwächung geringer ausfallen, als in nicht so begehrten Lagen. Im Wohnimmobilienbereich sicherlich auch geringer, als im Bereich der gewerblich genutzten Immobilien.

Langfristig erwarten die Experten trotzdem eine weiter ansteigende Kurve in Bezug auf die Preisentwicklung von Immobilien.

Sollten sich Kunden vor allem entscheiden eine selbstgenutzte Immobilie zu kaufen, die auch nicht unbedingt in den nächsten 5 bis 10 Jahren wieder verkauft werden soll, könnten die nächsten Monate gute Monate
für die Anschaffung einer Immobilie sein.

Immer mit Augenmaß.
Auf die richtige Absicherung, den Plan B kommt es an.

rauch.zeichen: Es muss nicht unbedingt eine Corona Pandemie sein, sondern es gibt auch Schicksalsschläge, die eine Immobilienfinanzierung oder die Idee der Kapitalanlage über den Haufen werfen. Wie können Immobilienkäufer vorsorgen, um sich auf bestimmte Situationen im Voraus einzustellen?

Hans-Dieter Meier: Im Grunde sind die Finanzierungsstruktur, die monatliche Rate und die verwendete Eigenkapitalquote hier von großer Bedeutung. Zudem ist auch hier der jeweilige Einzelfall zu betrachten, weil nicht jeder Fall vergleichbar ist und oft neben der Finanzierung viele persönliche und objektspezifische Punkte in die Betrachtung einbezogen werden müssen.

Bei Kapitalanlagen in Immobilien sollten auch die zukünftigen Mieter gut ausgewählt werden. Es können zudem z.B. auch Zinssicherungsprodukte aus Sicht der Finanzierung oder bestimmte Versicherungen zum Tragen kommen, die eine mögliche Schieflage abmildern. Auch hier gibt es vielfältige Möglichkeiten, die wir in Bezug auf die Finanzierung gerne erörtern.

Im Bereich der Versicherungen können Sie ihre Kunden jedoch besser beraten als es mir persönlich möglich ist, weil ich mich schon immer sehr stark auf die Finanzierung fokussiert habe.

rauch.zeichen: Den Ball nehmen wir natürlich gerne auf! Zunächst aber bedanken wir uns für das Interview! Bleiben Sie gesund!

Zur richtigen Absicherung einer Immobilien gehört neben eine klassischen Risikolebensversicherung, natürlich auch das entsprechende Einkommenssicherungskonzept sowie die Absicherung der Sachsubstanz. Aber auch gegen Mietnomaden können Sie sich versichern und für Streitigkeiten untereinander ist eine Rechtsschutzversicherung der Plan B.

Wussten Sie, dass Sie mit der richtigen Rechtsschutzversicherung auch Ihre Mieter vorab durchchecken lassen können?

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